一、案件基本信息

1、 判决书字号

二审判决书：昆明市中级人民法院（2012）昆民一终字第418号

2、 案由：所有权纠纷

3、 当事人

原告（被上诉人）：云南省烟草公司保山市公司施甸县分公司（以下简称施甸分公司）。

被告（上诉人）：张建民

二、基本案情

施甸县分公司于1994年5月30日与昆明市官渡区土地房屋开发经营总公司签订了预售商品房协议书， 购入位于昆明市曙光东区18幢1单元101号商品房一套，作为昆明办事处用房，由于当时外地企业不允许购买昆明住宅商品房，施甸分公司便以“单位够房给个人”为由，委托具有昆明户口的张建民以个人名义办理产权登记手续。2011年底施甸分公司欲将上房产权变更为施甸县分公司国有资产，但张建民拒不办理该房屋房产权变更事宜。施甸分公司为维护自身的合法权益，故诉至法院请求：1、确认位于昆明市曙光东区18幢1单元101号商品房一套所有权，属于施甸县分公司；2、由张建民承担本案诉讼费用。

张建民认为，自己当时为烟草公司的聘用人员，为公司作出较大的贡献，故公司出资购买了房子作为福利给了被告，其房子的登记也在其的名下，依法享有诉争房子所有权人是张建民。施甸县烟草公司的诉讼主张没有事实及法律依据，请法院予以驳回施甸分公司的诉讼请求。

三、案件焦点：位于昆明市曙光东区18幢1单元101号商品房的所有权为施甸烟草公司还是张建民所有。

四、法院裁判要旨

昆明市官渡区人民法院审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。物权公示原则是为保护交易安全，提高效率而在不动产交易中确立的一项重要原则。但是有些不动产的归属争议并不能适用该原则，如错误登记，挂名登记，未予以登记等均应依照当事人的意思表示以及相应的证据加以认定。物权法理论将物权区分为法律物权与事实物权，该分类不仅具有学理意义，同时更具有现实生活的实践意义。依法经登记的物权以及依法占有的物权即经由法定公示方式体现的物权为法律物权。现实生活中并非经法定公示方式表征的物权，即真正权利人实际享有的物权为事实物权。根据本案确认的事实，本案诉争房屋虽然登记于张建民名下，但是房屋的实际出资人为云南省烟草公司保山市公司施甸县分公司，这一事实被告不持异议。本案庭审中，张建民当庭抗辩购房时其为施甸分公司公司临时聘用人员，为施甸分公司做出了较大的贡献，为留住人才，故此施甸分公司出资购买了本案争议房产作为福利给被告，且房屋一直由被告管理，现仍然堆放有一些杂物于房内，但张建民对此并没有提交证据予以证明。相反，对施甸分公司持有房门钥匙这一事实，张建民辩解是因施甸分公司工作人员来昆办事寄宿于被告所有的房屋内，故施甸分公司持有钥匙是正常的。对其辩解被告同样没有提交证据予以证明。综合本案双方提供证据以及本院对证据的认证意见，结合本案确认的事实，一审法院认为，争议房产虽然登记在被告名下，但事实上仅是一种挂名登记的情形，施甸分公司出示的购房合同为施甸分公司与开发商签订，购房款为施甸分公司转账支付的事实足以证明本案诉争的房产为事实物权，该不动产应为施甸分公司所有。综上，施甸分公司的物权确认请求依法成立。昆明市官渡区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二条第一款、第四条、第九条、第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

位于昆明市曙光东区18幢1单元101号商品房的所有权属于云南省烟草公司保山市公司施甸县分公司。

张建民对原审判决提起上诉，另外认为，该房屋是在与张晓红夫妻关系存续期间取得，一审法院未将张晓红作为案件参与人违反程序，本案应当发回重审。

昆明市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实及证据，另外，二审补充查明：2012年7月19日，上诉人将自己的部分物品搬入涉案房屋。

昆明市中级人民法院经审理认为：根据已经查明的案件事实，被上诉人于1994年5月30日与开发商签订《预售商品房协议书》，并于当日支付购房款146100元。同时，上诉人自认于2006年2月22日用被上诉人支付的购房退款交纳契税4034.4元。购房后，施甸烟草分公司将涉案房屋作为公司驻昆办使用。直至2012年7月19日，上诉人才将自己的物品搬入涉案房屋。为此，结合涉案房屋的购买及实际使用情况，房屋的所有权应当属于被上诉人。

昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

五、法官后语：

本案实质上是因“挂名买房”而引起的争议，施甸分公司主张被告实际上只是被“挂名业主”，要求恢复真正房屋所有人的身份。“挂名买房”是采取满足“交易资格”的手法规避“房屋限购”政策，此种方法多为非本地户籍的买家所使用。目前，楼市新政火力威猛，在国家“限购令”政策的影响下，“挂名购房”的现象在昆明市越来越多，未来借名买房的纠纷可能会大量出现，除了部分购房者没有本地户口不能以自己名义购房外，还有的是无法办理贷款等原因，将自己购买的房屋登记在他人名下，还有的是为了逃避债务或规避税收，在对具体案件处理时，法院应当根据不同的情况作出判决。

具体到本案中，房屋权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的凭证，判断一套房屋的产权归谁所有的标准就是看权属证书，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、处分和收益的唯一合法凭证。因此买房人借用他人名义购房的必然结果使房屋所有权登记在被借名人名下，被借名人享有产权人的全部权利。如果买房人要求被借名人过户而被借名人拒绝过户，除非买房人有充分的证据证明购买房屋的出资事实，否则买房人无法获得房屋所有权；本案中，双方当事人都认可的一个事实是该房的实际出资人是施甸分公司，施甸分公司出示了买房时自己同房屋开发商签订的房屋预售协议，该房屋买房人与被借名人的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，另外，虽然房屋产权证是在上诉人与妻子张晓红婚姻关系存续期间取得，但本案争议的焦点为双方房屋产权归属问题，是否因属于夫妻共同财产而遗漏权利人张晓红，与本案最终处理结果无关。因此，两审法院都一致认为本案中房屋的所有人应为施甸烟草分公司。

实践中，这种挂名买房的方式存在以下风险：第一，如果被借名人已将房屋出售，则买房人无权向新产权人主张权利，只能要求被借名人赔偿损失。第二，如果被借名人有对外债务，债权人可以请求法院查封并拍卖该房产。三、如果被借名人死亡，房屋还可能因为遗产继承关系，被其他人继承。可见，买房人借用他人名义购房存在极大风险，在现实生活中，建议买房人不要借用他人名义购房，以避免其财产权益受损害，而得不到法律的保护。